【樓宇復修】市建局將以煥然懿居二期試行預防性維修模式　助業主建立維修財政儲備

市區重建局（市建局）行政總監韋志成今日（26日）發表網誌，指希望將以煥然懿居二期作試點試行「預防性維修」新模式，促使業主從樓宇入伙開始，制訂定期保養計劃方案，幫助業主建立維修財政儲備。

韋志成指，政府及市建局多年來推行多項樓宇復修資助計劃，涵蓋樓宇檢驗、維修公用地方、優化消防、升降機和排水系統，以及維修自住物業，涉及的總金額超過190億元，減輕業主籌辦樓宇維修工程的財務壓力。惟他認為，物業是業主的資產，保持樓宇良好狀況理應是業主的責任，長遠而言，是否需要一次又一次以公共資源，資助私人物業業主，分擔他們進行周期性的樓宇維修保養開支，值得社會討論。

業主對建立維修基金意識不足 大廈公契無訂明保養計劃及供款要求

韋志成表示，市建局團隊多年來積極推廣樓宇復修，透過各類樓宇復修計劃，為業主提供財政資助和技術支援。然而，市建局注意到社會普遍仍欠缺為樓宇適時安排維修保養的文化，以致樓宇失修狀況惡化，因此在在2017年展開樓宇復修新策略研究。調查結果反映業主對建立維修基金的意識和責任均十分薄弱，研究團隊進一步審視現行相關法規，注意到維修基金並非新的概念。

現行的《建築物管理條例》內，有關私人樓宇公契的強制性條款已提及大廈經理人須設立「特別基金」（Special Fund）應付日常執行樓宇管理工作以外的工程項目費用，地政總署發出的《大廈公契指引》亦訂明業主須為新建成的樓宇設立「特別基金」，涵蓋大型維修工程及相關的開支。然而，上述《條例》及《指引》均未有就業主如何制訂樓宇保養計劃，以及為「特別基金」累積財政儲備而作持續供款這兩個層面，作較清晰和更規範化的要求，以至業主普遍於制訂保養計劃時無從入手，無法做好財政預算並落實供款。結果，很多樓宇的基金戶口都是有名無實、形同虛設，當要籌組大維修時，基金存款根本不足以支付所需費用，業主便要為籌集資金感到徬徨。

推樓宇「定期維修保養方案」參考文件

市建局團隊按照現行法例有關樓宇需要適時維修的要求，以及參照大型屋苑為樓宇復修儲錢的經驗，編制了一套適用於一般私人樓宇的「定期維修保養方案」參考文件，當中包括不同類型的手冊、文件範本、工程清單和財務報表指引等，協助業主或管理公司制訂定期保養計劃，並評估相關財務開支，以便能及早籌備所需資源。相較以往坊間大部份單幢式樓宇或舊式屋苑，只以「見爛補爛」的方式籌備維修工程，這套參考文件，以「預防性維修」的理念出發而編制，從多方面、有系統地提升樓宇維修保養的效益。

優化「煥然懿居二期」公契 

市建局在推動新建樓宇推行「預防性維修」工作上，將擔當「先行者」角色，以「煥然懿居二期」首置項目作為試點，在制訂大廈公契階段，加入「預防性維修」元素。韋志成冀盼透過編制「定期維修保養方案」參考文件，向物業管理公司推廣，鼓勵更多法團和業主，盡早為樓宇建立定期的保養計劃和維修財政儲備，保持樓宇的狀況良好，業主既能安居、亦可藉此為樓宇保值。以市建局自行發展的「煥然懿居二期」首置項目作試點推行，在協助年輕業主置業之餘，亦向他們推廣「預防性維修」的概念，從新樓開始保養自己的物業資產。長遠來說，亦希望為研究應否修訂《大廈公契指引》規管業主在樓宇維修保養的責任，積累經驗。

韋志成又冀盼這些措施可以引起社會迴響，加深業主對樓宇復修以至預防性保養這新概念的認識，繼而發揮「起動」作用，鼓勵他們付諸行動，自願為樓宇定期檢驗及維修。

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責任編輯：吳穎嵛